Kredi Devam Ederken Ev Satılır mı?

Kredi devam ederken ev satılır mı sorusunun kısa yanıtı evettir. Ancak tapunun alıcıya geçmesi, mevcut kredi borcunun kapanması ve ipoteğin kaldırılması ayrı işlemlerdir. Satıştan önce güncel kapama tutarı, ödemenin nasıl yapılacağı ve ipoteğin hangi şartlarla kaldırılacağı netleştirilmelidir. Alıcının eski krediyi aynı koşullarla devralacağı varsayılmamalıdır. Türk Medenî Kanunu, m. 888

Bu rehber, Türkiye’de tüketici konut kredisiyle alınmış evlerin olağan satışını ele alır. İcradan satış, ticari kredi, özel kampanya kısıtları veya uyuşmazlık bulunan dosyalar ayrıca değerlendirilmelidir. Kaynak kontrol tarihi: 1 Kasım 2026.

İpotekli ev satışında tapu, kredi borcu ve ipotek nasıl ayrılır?

İpotek, evi bankanın mülkiyetine geçirmez; alacak için taşınmaz üzerinde güvence sağlar. Millî Eğitim Bakanlığının tapu-kadastro eğitim materyali, ipoteği görerek evi satın almanın kredi borcunu şahsen üstlenmekle aynı olmadığını açıklar. Borç ödenmezse yeni malik de taşınmazın icra yoluyla satışına katlanabilir. MEB, Rehin ve Terkin

Satış planını şu üç soruyla okuyabilirsiniz:

İşlem Yanıtlanacak soru Ayrı kontrol noktası Tapu devri Evin sahibi kim olacak? Satış ve tescil işlemi Kredi borcunun kapatılması veya üstlenilmesi Bankaya karşı kim, hangi borçtan sorumlu? Kredi hesabı ve hukuken geçerli borç düzenlemesi İpotek terkini Eski güvence kayıttan kaldırıldı mı? Güncel tapu kaydı

Genel borç üstlenme düzeninde eski borçlunun kurtulması, alacaklıyla yapılacak sözleşmeye bağlıdır; kabul açık veya örtülü olabilir. Bu nedenle alıcıyla satıcının kendi arasında taksit ödeme sözü vermesi, tek başına bankaya karşı borçlu değişikliğini kanıtlamaz. Türk Borçlar Kanunu, m. 195–196

İpotekli taşınmazlarda özel hüküm de vardır: Yeni malik borcu yüklenirse tapu idaresinin alacaklıya bildirimi ve alacaklının önceki borçluya başvurma hakkını bir yıl içinde yazılı saklı tutup tutmaması önem taşır. Süre, bildirimin alacaklıya tebliğiyle başlar. Bu yüzden yalnızca satış tarihinden bir yıl geçtiğine bakarak borçtan kurtulunduğu sonucuna varılmamalıdır. Türk Medenî Kanunu, m. 888–890

Kredisi devam eden ev nasıl satılır?

İlk görüşmede alıcının ödeme kaynağını ve satıcının borcu önceden kapatma imkânını konuşun. Seçilecek yöntemi bankaya dosya özelinde teyit ettirin. Aşağıdaki seçenekler görüşme çerçevesidir; her banka için geçerli, değişmez bir işlem sırası değildir.

Satıcı borcu kendi kaynağıyla kapatır

Satıcı, işlem yapacağı gün için kapama hesabını öğrenir ve kendi parasıyla ödeme yapabilir. Ardından bankadan ipotek terkini sürecinin başlatılmasını ister. TKGM’nin açıklaması, bankaya başvuru ve bankanın elektronik terkin evrakını tapu müdürlüğüne iletmesi üzerinden ilerleyen süreci tarif eder. Ödeme dekontuyla yetinmeyip tapu kaydındaki sonucu da izleyin. TKGM, ipotek borcu sonrası terkin hakkında SSS

Bu seçenekte önceden kendi paranızı kullanacağınız için satış gecikirse bütçenizin nasıl etkileneceğini de hesaplayın. Borcu kapatma kararıyla alıcının satışa kesin olarak devam edeceği varsayımını birbirine bağlamayın.

Kredi borcu satış bedelinin bir kısmıyla kapatılır

Satıcı önceden kapama yapamıyorsa, taraflar bedelin bir bölümünün bankaya yönlendirilmesini görüşebilir. Burada hazırlanacak planın en az şu soruları yanıtlaması gerekir:

• Bankaya gidecek tutar hangi tarih için geçerli?
• Ödemenin hangi kredi hesabına mahsup edileceği nasıl doğrulanacak?
• Banka, hangi şartlar gerçekleşince terkin işlemini başlatacak?
• Satıcıya kalacak para ne zaman aktarılacak?
• Tapu devri gerçekleşmez veya randevu ertelenirse ne yapılacak?

Bu listeyi bankaya ve işlemi inceleyen hukukçuya sunun. Taraflarca yazılmış bir ödeme planını, tek başına tapu devrini veya ipotek kaldırılmasını garanti eden belge gibi görmeyin.

Alıcı yeni konut kredisi kullanır

Yeni kredi kullanılması, eski kredinin alıcıya aynen geçmesinden farklıdır. Alıcı, mevcut ipoteği başvuru sırasında bankasına bildirmeli; kredi değerlendirmesi, ekspertiz ve teminat şartlarını öğrenmelidir. Bankanın yayımladığı konut kredisi rehberinde de başvuru, değerleme, sözleşme ve tapu aşamaları ayrı ele alınır. İş Bankası, krediyle ev alma aşamaları

İki banka varsa mevcut borcun kapanmasıyla yeni kredinin kullandırılmasının nasıl eşleştirileceğini baştan sorun. Özellikle paranın hangi hesaba aktarılacağı, eski ipoteğin terkini ve yeni ipoteğin derecesi açıklığa kavuşsun. Her dosyada aynı sıranın uygulanacağını varsaymayın.

Ev mevcut ipotekle devredilir

İpotekli devir hukuken mümkün olsa da alıcının kabul ettiği yükün sonucu anlaşılmalıdır. Kişisel kredi borçlusu olmamak, taşınmazın üzerindeki güvencenin etkisiz olduğu anlamına gelmez. Bu yöntemi düşünüyorsanız borç üstlenme işlemini ve tapu üzerindeki yükü ayrı ayrı inceletin. MEB, ipotekli satış ile ipotek borcuyla satış ayrımı

Ödeme takvimine ilişkin güncel not: Ticaret Bakanlığının 28 Eylül 2026 açıklamasında, taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi’nin zorunlu başlangıcı 1 Aralık 2026 olarak duyuruldu. Bu nedenle 1 Kasım 2026 itibarıyla sistemi zaten tüm işlemlerde zorunluymuş gibi anlatmak doğru değildir. İşlem tarihinizdeki takvimi, kapsamı ve ipotekli satışınıza uygulanacak ödeme akışını yeniden doğrulayın. Ticaret Bakanlığı açıklaması

Konut kredisi erken kapama tutarı ve satıştan kalan para nasıl hesaplanır?

Bankanın işlem günü için verdiği kapama hesabını temel alın. Örneğin İş Bankasının yayımladığı sözleşme; erken ödemede kalan anapara, önceki taksitten itibaren işleyen faiz ve ilgili yasal yükümlülükleri ayrı değerlendirir. Bu belge bir banka uygulaması örneğidir; sizin imzaladığınız sözleşmenin yerine geçmez. İş Bankası konut finansmanı sözleşmesi, m. 8

Erken ödeme tazminatı her kredide alınır mı?

Hayır. Ticaret Bakanlığına göre sabit faizli konut kredisinde, sözleşmede hüküm bulunması şartıyla tazminat istenebilir. Üst sınırlar şöyledir:

Kredi ve kalan vade Azami tazminat Sabit faiz; kalan vade 36 ay veya daha az Erken ödenen anaparanın %1’i Sabit faiz; kalan vade 36 aydan fazla Erken ödenen anaparanın %2’si Değişken faiz Erken ödeme tazminatı talep edilemez

Tazminat ayrıca tüketiciye yapılacak toplam indirim tutarını aşamaz. Yüzdeler her durumda alınacak kesin ücret değildir; evin satış fiyatına da uygulanmaz. Tam 36 ay, %1 üst sınırının bulunduğu gruptadır. Ticaret Bakanlığı, konut finansmanı bilgilendirmesi

İki varsayımsal satış bütçesi

Aşağıdaki rakamlar gerçek ilan, banka teklifi veya müşteri vakası değildir. Yalnızca satış fiyatıyla kapama hesabını birlikte değerlendirmeyi göstermek için seçilmiştir.

Kalem Örnek A Örnek B Satış bedeli 4.500.000 TL 4.500.000 TL Bankadan alındığı varsayılan toplam kapama tutarı 1.350.000 TL 4.650.000 TL Diğer giderler öncesi fark 3.150.000 TL −150.000 TL

Örnek A’daki 3.150.000 TL, satıcının net kârı değildir; alım maliyeti ve diğer giderler hesapta yoktur. Varsayılan kapama tutarı tazminatı içeriyorsa aynı kalemi tekrar düşmeyin.

Örnek B, satış bedelinin borcu kapatmaya yetmediğini gösterir. Borç kapatılarak ipoteğin kaldırılacağı bir plan için 150.000 TL’lik açığın nasıl karşılanacağı ayrıca çözülmelidir. Bu hesap bankanın eksik ödemeyle ipoteği kaldıracağı anlamına gelmez. Bütçede ev alırken karşılaşılan masrafları da ayrı satırlarda değerlendirin.

İpotek kaldırma ve satış öncesi kontrol listesi

Aşağıdaki liste, görüşmelerde kullanılabilecek hazırlık listesidir; tüm işlemler için geçerli zorunlu evrak listesi değildir.

Satıcı olarak hazırlayın:

• İşlem tarihine uygun kapama hesabı ve kalem dökümü.
• Kredinin sabit/değişken faiz niteliği ve erken ödeme hükmü.
• Bankanın terkin için istediği şartların açıklaması.
• Satış bedeli borcu karşılamıyorsa açığı karşılayacak kaynak planı.
• İşlem sonrasında saklanacak ödeme ve başvuru kayıtları.

Alıcı olarak doğrulatın:

• Güncel tapu kaydı, ipotek alacaklısı ve taşınmazı etkileyen diğer kayıtlar.
• Ödeme alıcısı, tutar, tarih ve tapu devriyle bağlantısı.
• Yeni kredi kullanılıyorsa bankanın nihai kullandırım ve teminat şartları.
• Erteleme veya satışın gerçekleşmemesi halinde paranın akıbeti.
• İpotek terkini hedefleniyorsa işlemin tamamlandığını gösteren kayıt.

Taşınmaz aile konutuysa diğer eşin açık rızasına ilişkin kural da incelenmelidir. Tapuda şerh görmemeyi tek başına rıza incelemesinin yerine koymayın. Türk Medenî Kanunu, m. 194

İpotekli ev satışında sık yapılan hatalar

Satış fiyatının tamamını kullanılabilir para saymak: Önce bankaya gidecek tutarı, ardından işlem giderlerini ayırın. Yeni ev için ayıracağınız bütçeyi bundan sonra kurun.

Kapama hesabının tarihini gözden kaçırmak: Randevu değiştiğinde eski hesapla işlem yapılıp yapılamayacağını bankaya yeniden sorun.

Aynı bankanın eski faizi koruyacağını düşünmek: Yeni kredi ile borcun üstlenilmesini aynı işlem gibi değerlendirmeyin; uygulanacak koşulları yazılı öğrenin.

Ödeme dekontunu ipoteksiz tapuyla eş tutmak: Alacak sona erdiğinde malik ipoteğin terkinini isteyebilir; ödeme ile kayıt sonucu ayrıca takip edilmelidir. Türk Medenî Kanunu, m. 883

Tek bir takvime güvenmek: Kredi onayı, ödeme ve tapu işlemleri için kimin hangi adımı üstlendiğini belirleyin. Sözlü bir aynı gün sözüyle bağlayıcı ödeme kararı vermeyin.

Sık sorulan sorular

Krediyi kapatırken kalan bütün taksitleri mi öderim?

Kalan taksitleri toplayıp kapama tutarı kabul etmeyin. Erken ödemede gerekli faiz ve diğer maliyet indirimlerinin yapılması gerekir. Kesin hesabı bankadan işlem tarihine göre isteyin. 6502 sayılı Kanun, m. 37

Alıcı aynı bankadan kredi kullanırsa eski faiz otomatik korunur mu?

Otomatik korunacağı varsayımıyla fiyat veya kapora kararı vermeyin. Bankadan yeni kredinin mi, borç üstlenme düzenlemesinin mi değerlendirildiğini; faiz, vade, toplam maliyet ve teminat koşullarını açıklamasını isteyin. Karşılaştırma için konut kredisi hesaplama sayfasından yararlanabilirsiniz; hesap sonucu banka onayı değildir.

İpotekli ev satışı kaç günde biter?

Bu araştırmada her banka ve dosya için geçerli bir tamamlanma süresi doğrulanmadı. Bankanızdan kapama hesabı, terkin bildirimi ve varsa yeni kredi için ayrı takvim isteyin. Bu aşamaları tapu randevusuyla birlikte değerlendirin; tek bir genel gün sayısıyla teslim taahhüdü kurmayın.

Evi satmak için beş yıl beklemek zorunda mıyım?

GİB’in beş yıl açıklaması bir satış yasağı değil, değer artışı kazancının vergilendirilmesiyle ilgilidir. Bedelle edinilmiş taşınmazın beş yıl içinde elden çıkarılması vergi yönünden değerlendirilir; edinim biçimi, istisna ve hesap koşulları önemlidir. Kredi borcu bulunmasıyla bu vergi incelemesini ayrı ele alın. GİB, gayrimenkullerin beş yıl içinde elden çıkarılması

Kredi kapanınca hayat sigortasının kalan primi geri alınabilir mi?

Ticaret Bakanlığı, kredi bağlantılı sigortanın erken kapama nedeniyle sonlandırılması halinde kalan süreye ilişkin prim iadesinin talep edilebileceğini açıklıyor. Poliçe, bilgilendirme ve açık onayla devam da edebilir; tamamının otomatik iade edileceğini varsaymayın. Ticaret Bakanlığı, sigortanın erken kapamadaki durumu

Sigorta türlerini ayırmak için DASK ile konut sigortası arasındaki farkı da inceleyebilirsiniz.

Satış sonrası yeni konut bütçenizi hazırlayın

Yeni ev arayışına geçerken satış bedeli yerine borç ve giderler sonrasındaki bütçenizi esas alın. Ardından güncel konut projelerini konum ve teslim bilgileriyle karşılaştırın; finansman koşullarını işlem yapacağınız bankayla netleştirin.